2016年前两个月，一二线城市楼市火爆的新闻传来，搅得市场各方心理不平静。2016年楼市走势会怎样，我们不如来听听位列全国20强房企之列的金科集团的掌门人怎么说。

2月22日，金科股份召开第二次临时股东大会，在提问的环节，金科集团董事会主席黄红云兴致颇高，一向低调的他，聊起熟悉的房地产行业来，却尽显其重庆式的麻辣，对最近房地产行业的走势以及众多业内关注的问题都进行了一系列犀利点评，他认为“中小开发商的出路就是转行和被兼并”“全国开发商的数量会减少到2000家”“房地产市场会量价齐升”“三四线城市的房子可能比二线城市好卖”“重庆不存在去库存问题”。

“全国楼市会量价齐涨”

Q：2月份，中央连发数招刺激楼市。请问你怎么看这一系列刺激楼市举措?这些政策会产生什么样的效果?

黄红云：去库存政策之下，全国房地产市场量价肯定都会涨，但大涨不会存在。有的城市会涨得多，有的城市会涨得少，总体上量价会稳步上升。

政策对二三四线城市影响更大，因为一线城市现在来看基本不存在去库存问题，供应量基本是在合理范围内。从去年到今年，一线城市涨得很凶，尤其是深圳、上海，春节后按媒体报道已经是“按周涨价”。实际上，去库存的政策一线城市基本上都没有执行的，即使不执行刺激政策它们都会涨，市场本身决定了必然会涨。

所以去库存政策本身，对一线城市作用不大。真正刺激量价上涨，促进销售，去库存，绝对会是在二三四线城市。

“该涨的会涨，该降的还会降”

Q：国家在降税率，降低消费者负担，但另一方面，有的开发商也在准备涨价，涨价会不会抵消减税对消费者的红利，降低去库存效果?

黄红云：不会。国家政策无非是盘活现在的库存。现在市场是分化的，项目和项目、产品和产品差别很大。现在卖不动的房，已经降了很多，它们的产品本身问题仍然存在，处于成本线上的这些商品房，开发商会积极顺应大势把房卖掉，有的该降还得降。

对本身适销对路的好产品，地段和产品都好的改善型房，其客群是比较富裕的，本身即使没有优惠政策，该涨还是会涨。

“改善型需求将成主流”

Q：国家降契税的政策是针对改善型需求的，这会不会加速刚需产品退出市场?

黄红云：我的理解是，刚需随着这些年的市场大量供应已经很大程度上得到了满足。2008年以来，全国房地产市场基本上每年都是10亿平方米以上成交量，2013年、2015年成交量都是13亿平方米以上，这其中刚需比重是相当大的。刚需本身也是在逐步下降的。过去改善型需求由于宏观调控，政策上有所限制。现在金融政策调整，限购取消，市场就回归到正常的市场行为上来。改善型需求就会增加。市场是改善型需求增加，刚需减少，这是市场本身的自然趋势。

2010年到2013年市场最好卖的是刚需产品，我们产品也做了调整，大量做刚需。现在逐渐进行产品结构调整，改善型产品比例做大，刚需产品比例缩小。“改善型产品不等于大户型”

Q：但老龄化趋势下养老地产也会越来越多，养老公寓应该是小户型居多。

黄红云：养老地产是一个很大的细分行业。我们对发达国家养老社区进行过研究，老人到养老社区居住的不过10%，大部分仍然是社区养老，只是社区中增加养老设施和养老服务。

另一方面，改善型产品其实并不一定是由户型大小决定的。更多是从产品配置、服务、附加值，很多综合的东西评价的，并不是说改善型产品就是大户型。“三线城市房子可能比二线城市还好卖”

Q：现在去库存政策多是针对三四线城市，这些政策会利好哪些区域和企业?

黄红云：现在很多人都在讲三四线城市房地产库存很大。这种说法可能总体上没有错误，但实际上有的三四线城市的库存并不大，市场是健康的。从我们在一些三四线城市的一些项目来看，有的三四线城市房子比二线城市，比重庆主城区还好卖。

这跟每个地方的供需比有关系。例如，重庆有的区县政府把供应节奏掌握得非常好，比如市场一年销售量如果是100万平方米的话，供应就大概在100万平方米出头一些，这样节奏把握得好的话，三四线城市的房地产市场就问题不大。

谈市场不能一概而论。很难说二线城市一定好，三线城市一定差，三四线城市也有黄金，一些二线城市供应量和库存也很大。前提是房企自己要进行判断、选择，要选择好具体的城市，分析好城市供需关系，存量有多大，供应量有多大，这很关键。“重庆不存在大量库存问题”

Q：去库存政策红利之下，重庆房地产市场怎样?会降价还是涨价?

黄红云：重庆总体市场其实不错，总体房价不高，也卖得动，也有适度的利润。重庆房地产库存和全国很多城市相比，其实是相对比较轻的。我们做了很多研究，发现重庆房地产市场的存销比，就是供应和销售的比重，一直保持在1:0.9这样一个比重，也就是说，不存在大量库存。

春节前开了一个会，研究供给侧改革，我从会上得到的信息是，重庆房地产库存基本上半年时间就可以消化。当然，个别远郊区县可能库存会多一些。重庆去年房地产卖了4500万平方米，以城市为单位比较是全国第一，其中主城区卖了2200万平方米，在四个直辖市中是卖得最多的。

这些年重庆土地供应和房屋销售两端都比较大，所以重庆房地产市场价格比较平稳，而且重庆是全国所有省会、直辖市中唯一没有实行限购的城市，同时市政府也决定对土地供应量上进行适度调控，重庆市场总体上是非常健康的。由于这样一个大背景，重庆不存在大的库存问题。

所以，大家认为重庆房地产市场为了去库存会有大的降价，其实这个逻辑是不存在的。接下来，在政策推动下，重庆房地产市场将会有一个明显的市场表现。

“全国开发商可能只剩下2000家”

Q：2016年这一波政策出来，哪些开发商会受益?

黄红云：这一波政策出来，对所有开发商都会有好处。但我认为受益最大的还是大型开发商。今后趋势就是这样，强者恒强，行业集中度会越来越高，开发量会集中在大型开发商那里。

现在我有一种感觉，形势对中小房企越来越不利。对中小房企来说，现在无论是从金融政策、公司自身的人才机构、运作能力以及品牌，还是社会各界对它的信任，都越来越弱。金融政策对中小房企不支持，它资金链一般就会紧张，有些企业就开始借高利贷，这就会形成恶性循环，越陷越深，到拖不动的时候，就会陷入危机。对消费者而言，老百姓买房常常是把一生积蓄搭进去甚至还要负债，怕买了这些小公司的房子后收不了房办不了证，因此就会对中小开发商开发的楼盘望而却步，这种市场心理对中小开发商来说会越来越不利。

这种市场的淘汰可能会很快。目前对小开发商来说，最好的出路肯定是该转行的转行，该被收购兼并的收购兼并。

Q：那么你对未来的房地产行业看好吗?

黄红云：对未来的市场整体是看好的。我们判断未来3到5年内，房地产市场的整体规模，总体销售量会保持现在的规模，上下差别不大，几年过后会逐渐减少。整体规模缩减之后，开发商的数量会急剧减少。

现在从统计上讲，全国有八九万家开发商，但实际上很多公司是空壳，或者是项目公司、子公司，实际上大概有2万家开发商，今后可能会只剩下5000家，甚至只有2000家。这样减少之后，留下来的开发商生存状态会更好。基于这一点，我们充满信心。

另一方面，我们也在转型。我们是两手抓，两手都要硬。一手是对房地产产品方面进行结构性调整，策略方面进行调整;另一手还是要抓转型，积极稳妥地向新的产业进行转型。